Business as usual in de EU-wijk

Een bestemmingsplan op maat van privé-projecten, het klinkt als een straf verhaal uit de oude doos. Goede voornemens ten spijt, worden we er echter ook anno 2016 mee geconfronteerd in de Europese wijk. De economische, politieke en internationale belangen zijn er dan ook groot. 

Afwijking 1: ex-busstation gaat de hoogte in

Het Van Maerlantblok (zie kaartje) was lang de busparking voor het Europees Parlement.  De federale overheid verkocht het echter aan een promotor om er kantoren en woningen te bouwen. Wat de bestemmingen betreft, is er geen probleem: die volgen de voorschriften van het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP). De bouwhoogte is echter wel problematisch. De Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening zegt in algemene termen dat een gebouw niet hoger mag zijn dan de gemiddelde hoogte van de gebouwen in de onmiddellijke omgeving. Met het Leopoldpark, het vroegere Van Maerlantklooster en het nieuwe hotel van Leopold Village als referentie-buren geeft dat een maximale hoogte van een tiental verdiepingen..

Het voorgestelde project voorzag zes verdiepingen tegenover de Van Maerlantkapel, verder acht tot elf verdiepingen én een toren van vierentwintigverdiepingen. De gewestelijke gemachtigde ambtenaar beoordeelde dit als een aanvaardbare afwijking en gaf zijn fiat.

Afwijking 2: ex-bank gaat de hoogte in

Op de hoek van de Trier- en Belliardstraat stond de vroegere hoofdzetel van de Bacob-bank, een kantoorgebouw uit de jaren 80 van  ongeveer 12 500 m².. De nieuwe eigenaar vroeg een vergunning voor een nieuwbouw van 32 300 m² kantoren voor het Europees Parlement. Ook hier is de gevraagde hoogte - tot 14 verdiepingen - een afwijking op de GSV. Mits wat aanpassingen voor een betere overgang naar de woningen in de Toulousestraat werd ook hier de afwijking toegestaan.

Afwijking 3: ex-benzine station gaat de hoogte in

In de context van de Leopoldwijk lijkt het Total-station op de hoek van Belliard- en Pascalestraat een onderbenutte ruimte. Het is een klein perceel met slechts drie bouwlagen. Daarmee heeft het ongeveer van dezelfde hoogte als de herenhuizen van de Pascalestraat maar is het lager dan de gebouwen met 10 verdiepingen in de Belliardstraat.  Er circuleren geruchten dat er een  vastgoedproject in voorbereiding is, maar een officiële aanvraag is er nog niet..

Het antwoord: een BBP op maat

Begin dit jaar keurde het gewest het BBP Belliard-Etterbeek goed. De formele bedoeling van de Stad Brussel was om de residentiële functie, het erfgoed en perceelmorfologie te beschermen en de reconversie van woningen naar kantoren te verhinderen. Er zijn inderdaad voorschriften die daaraan werken, maar tegelijk zijn er ook voor enkele specifieke zones afwijkende voorschriften voorzien.

Op het Van Maerlantblok krijgt een toren van 24 verdiepingen een wettelijk statuut, in de plaats van het Total-station mag een gebouw met 14 verdiepingen komen, en in de plaats van de 12 500 m² op de plaats van de vroegere Bacob-hoofdzetel mag er inderdaad 32 000 m² komen.

Deze specifieke bepalingen zijn geen echte bijdrage aan de algemene doelstellingen, maar betekenen wel een duidelijke financiële meerwaarde voor de betrokken eigenaars.

Wij dachten dat bestemmingsplannen op maat van privé-projecten even passé waren als hun omschrijving: opportuniteits-BBP’s.

Planning, de klassieke aanpak
Om te weten wat je mag bouwen op een bepaalde plaats, kijk je naar het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP). Om te weten hoe je daar mag bouwen kijk je naar wat de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening (GSV) schrijft over de hoogtes, bouwdieptes, brandveiligheid enz. En is het GBP niet precies genoeg dan kan een Bijzonder Bestemmingsplan (BBP) met bijhorende wettelijke voorschriften daaraan verhelpen.
Met andere woorden, er is een hiërarchie in de plannen: het GBP is het hoogste planniveau, een BBP is in principe alleen maar een verduidelijking.